Юристы отменили первоначальный отказ в регистрации права собственности

Супруги в 2019 году приобрели долю в жилом доме по договору купли-продажи, удостоверенному у нотариуса.  Однако за регистрацией перехода права собственности обратились спустя 5 лет, мотивируя это болезнью одного из супругов. Росреестр приостановил государственную регистрацию права по причине наложения запрета регистрационных действий на отчуждаемую долю в имуществе. Основанием для применения ограничительных мер стало уведомление о включении физического лица (Продавца) в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

В целях защиты своего права, супруги обратились в суд с требованием о снятии запрета регистрационных действий с данного имущества. Требования удовлетворены судом.

Истцы – законные владельцы имущества. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статья 305 ГК РФ. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора.

Истцы – добросовестные приобретатели имущества, так как  на момент заключения договора ограничения/обременения в отношении отчуждаемого объекта недвижимости отсутствовали.

Сделка фактически исполнена сторонами в день подписания договора (деньги переданы Продавцу, владение перешло к Покупателям).

Как отметил Росфинмониторинг, предупредительные меры, предусмотренные ФЗ от 07.08.2001 № 115-ФЗ, не связаны с лишением права собственности, а являются лишь ограничением возможности распоряжения лицом, включенным в Перечень на законных основаниях, денежными средствами и иным имуществом на нужды, не связанные с обеспечением жизнедеятельности и с выполнением обязательств, в противоправных целях. Поскольку предъявление данного иска обусловлено необходимостью государственной регистрации перехода прав по сделке, совершенной до включения Продавца в Перечень, проверив и установив, что сделка фактически исполнена и отсутствуют признаки её недействительности, не усматриваются риски использования Покупателем денежных средств, вырученных от продажи спорного имущества в противоправных целях.

Суд удовлетворил ваши требования, опираясь на следующие нормы:

а) Защита владения (ст. 305 ГК РФ)

• Вы стали законными владельцами доли в доме с момента передачи имущества и оплаты (2019 г.), даже без госрегистрации.

• Отсутствие записи в ЕГРН не делает договор недействительным (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

б) Добросовестность приобретения (ст. 302 ГК РФ)

• На момент сделки (2019 г.) продавец не был в «террористическом перечне», и обременений на долю не было.

• Вы не знали и не могли знать о будущих ограничениях.

в) Исполнение сделки

• Договор купли-продажи нотариально удостоверен, деньги переданы, владение перешло.

• Суд признал: риска использования средств в противоправных целях нет, так как деньги уже получены продавцом до его включения в перечень.

г) Позиция Росфинмониторинга

• Запреты по ФЗ-115 направлены на блокировку средств текущего имущества лиц из перечня, но не отменяют прошлые сделки.

а) Получить исполнительный лист

• После вступления решения в силу (если не было апелляции) запросите в суде исполнительный лист.

б) Подать документы в Росреестр

• Направьте в Росреестр:

  • заявление о регистрации;

  • решение суда;

  • нотариальный договор купли-продажи;

  • квитанцию об оплате госпошлины (2 000 руб. – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

в) Контроль исполнения

• Если Росреестр затягивает регистрацию, подайте жалобу через вышестоящий орган (Управление Росреестра) или иск об обязании совершить регистрацию.